Valorisation de l’Usufruit temporaire des parts de SCI – une actualisation des flux de distributions prévisionnelles. CAA Nantes (sur Renvoi CE) 26/11/2020 – 19NT03876

Aujourd’hui nous savions depuis l’arrêt SACAJ du 24/10/2018 que : la valeur d’une chose ne vaut que par la somme des flux financiers que cette chose produit ou est susceptible de produire pendant son existence en reprenant la formule de Jean Aulagnier.

Adieu donc les valorisations faites sur les articles 669 (barème) et 669 II (23% par tranche de 10 ans)

Toutefois, quels flux sont donc à actualiser ? Dans le présent litige, l’administration fiscale avait retenu l’actualisation des flux des résultats imposables prévisionnels de la SCI.

La CAA de Nantes rejette cette analyse et, rappelle que l’Usufruitier n’a de droit qu’aux dividendes distribués selon la lettre du 582 du Code Civil.

En conséquence, l’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales, ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles.

La quote part de l’usufruit en valeur est donc sensiblement réduite, ce qui est bénéfique compte tenu du fait que la première cession temporaire d’usufruit est maintenant taxée en revenus fonciers selon l’article 13-5 du CGI.